信号山：3月份青岛楼市回暖 购房者用理财思维审视房产

据锐理数据统计，3月份青岛商品房销售套数、销售面积和金额较上个月，分别上涨134.3%、177.4%和206.0%。其中，商品住宅成交6428套，约82.31万平方米，销售总金额125.37亿元，销售套数、销售面积、销售金额较上个月均大幅上涨。每年3月至4月是房地产市场一年当中的第一个交易旺季，叠加3月27日青岛刚出台的“购买商品房现房公积金贷款额度可上浮10%”新政，政策暖风频吹，房价降幅收窄，提振了购房信心，青岛房地产市场传递出阵阵暖意。

3月份，李沧区中国铁建峯悦湾、市北区中海寰宇时代雲境等项目，在楼市中表现较为突出的同时，部分项目到访量稀少也在同步上演。地铁沿线、配套成熟的片区去化加速，远郊项目仍面临压力。分化愈发明显背后，折射出青岛购房者开始用理财思维审视房产——房子已不是“买了就赚”的财富密码，“好房子”写入政府工作报告，房子必然回归居住属性。购房者的选择从“能不能买”转向“该不该买”和“买什么”，需要建立全新的评估体系。

受各种不确定因素的影响，当下青岛购房者的决策不得不衡量在面临市场波动时，可以承受的最大损失金额。高净值人群或许可以将品质成熟的房产视为对抗货币贬值的硬通货，普通刚需却需在市场行情与房价的撕扯中艰难抉择。市场冷热不均的格局，精准映射了购房群体的心理分层。高位时怕接盘，低迷时持续观望，从某种程度上讲，买房就是一种投资。像有网友表示，“手握300万闲置资金，既担心货币基金收益跑不输通胀，又对楼市的涨跌举棋不定”，买房保值的考虑越来越变得难以忽略。

诚然，核心区域的房子确实展现出了一定的抗跌性，但“位置溢价”未必一定是硬通货。崂山金融区二手房价逆势上涨，租金回报率稳定；胶州一楼盘三年房价零增长，算上资金成本实际亏损不少；即墨某业主挂牌两年未成交的经历，并不是个例……多少人买房为了升值，如今竟连保值也变得不易。值得一提的是，市南区的学区房挂牌价保持月涨已成常态，房东们甚至默契地结成“价格同盟”。这种非理性繁荣，正说明中产阶层对资产贬值同样存在担忧。现实是，挂牌价却与实际成交价相差甚远，市南中片区学区房价格较高峰时跌幅较大，例如今年2月成交的一套房源，较2022年成交的一套相似房源，价格不止腰斩。随着优质教育资源“开枝散叶”，不少家长已不再把自住性不高的“老破小”当做入学唯一选择了。

青岛楼市正在经历价值重构，购房者或投资者在“好房子”中寻找方向。有人戏称“青岛最不缺的就是房子，最缺的是好房子。”过去那几年，青岛各个新区齐头并进四面开花，“三湾三城”的城市发展理念，令胶州湾的资源优势逐步放大。然而，房子建了不少，透支的板块也不少。配套跟进缓慢，那些品质配不上价格的，最终都会跌到匹配价值的价格。正如业内人士直言，如果想要跑赢新周期，需聚焦核心地块，由于青岛楼市的区域分化将持续加剧，故房企端拿地应聚焦以青岛主城区为主的核心区域，尽量避免远郊地块的盲目扩张。

当前市场属于积压需求的阶段性释放，购房者更看重项目的抗风险能力，教育、交通等配套资源成为决策关键因素，“至少要保值增值”的心理十分普遍。价格空间让购房者开始往品质住房倾斜，刚改购房群体因房价的因素，也开始关注品质更为突出的楼盘。商业配套的“兑现率”成为价值标尺，“超预期+高品质”兑现，才是开发商降维打击的炫技。反观那些停留在效果图的“规划利好”，正在遭遇市场用脚投票。眼下，购房者恨不得把每平米房价拆解为土地红利、城市服务费和生活解决方案三部分进行衡量，或许唯有如此，才能在房子的价值筛选中，找到真正经得起时间考验的资产。

当银行存款利率跑不赢通胀的焦虑渐显，“房价永远涨”的认知惯性被打破，居民资产配置必然发生变化。在股市、理财收益不稳的情况下，“把鸡蛋怎么分配进菜篮子里”，房产能否重新成为保值选择，市场反响最直观。房子的成本浮出水面，即便房贷利率降至历史低点，但提前还款咨询量骤增，主要还是受到理财收益的触发。呼吁出台更有力度的政策刺激楼市，以减轻购房者的负担，提振消费信心。

未来，青岛房地产市场将呈现更精细的分化：核心资产持续金融化，边缘房产回归居住本质。购房者需要清醒认识到，理财不妨理好自己的“心理账簿”。

信网评论员 秦璐